Vendere casa per andare in pensione prima, quando conviene

Vendere casa per andare in pensione prima. Mentre la soglia di età per lasciare il lavoro continua a salire (67 anni e sei mesi per la pensione di vecchiaia, a partire dal 2029) sono sempre di più coloro che cercano un modo per anticipare l’agognato traguardo, magari utilizzando un immobile. Vendere la propria casa o quella avuta in eredità può diventare un’alternativa concreta, a patto di far seguire la scelta ad accurati ragionamenti, come ci ha spiegato un’esperta di investimenti. Ecco i suoi consigli.

Quando vendere casa è una buona idea

«Quella di vendere un immobile per mettere al lavoro un capitale guardando al futuro non è affatto un’idea peregrina», premette Roberta Rossi Gaziano, responsabile consulenza di SoldiExpert SCF, società di consulenza finanziaria indipendente. «I lavoratori della passata generazione arrivavano al traguardo con una pensione pari al 100% dello stipendio, avevano un percorso lineare. Oggi trovare un’integrazione al vitalizio mensile diventa per molti una necessità. Dobbiamo colmare un gap, lo sappiamo già in partenza, e a questo si aggiunge una generalizzata disaffezione al lavoro, che porta tanti a fantasticare su un ipotetico “piano B”. Pensare a un disinvestimento sul fronte immobiliare potrebbe essere una strada, anche se per molti questi beni sono ancora intoccabili».

«Nel settore degli investimenti, l’asset immobiliare è un asset come tutti gli altri, qualcosa che ha senso tenere se produce un determinato rendimento, che è dato dalla possibilità che l’immobile sia dato in locazione e che si rivaluti nel tempo. E se così non è, perché non dirottare su altro? Ci sono situazioni in cui questo è concretamente possibile. Se mi sono sposato e vado a vivere nell’appartamento di mia moglie, e per ragioni di mercato o di altro tipo non mi conviene dare in affitto la mia, oppure ho la fortuna di avere una casa troppo grande, o di cui non ho bisogno in un capoluogo, dove il suo valore si è rivalutato negli ultimi anni».

Vincere il tabù, perché dare via un vecchio immobile è così difficile

Il problema di molti, dice l’esperta, è il freno psicologico che immobilizza davanti all’ipotesi di liberarsi di un immobile, specie se quell’immobile ha perso di valore negli anni. «Non tutti abitiamo in una grande città o in un quartiere diventato “appetibile”. In tanti, spesso alla morte dei genitori ma non solo, hanno proprietà che nel tempo si sono svalutate, anche perché all’epoca dell’acquisto erano state comprate seguendo logiche diverse da quelle dell’investimento. Spesso, il fatto di dover rivendere un bene che è stato pagato di più, o che valeva di più fino a qualche tempo fa, è un blocco, si preferisce aspettare».

«Ma se ci pensiamo, se il nostro obiettivo è permetterci di vivere una vita più simile a noi, tutto ciò che possediamo può essere rimesso in circolazione. Se lo scopo è andare in pensione prima o avere una vita post lavorativa più agiata, perché non liberare quell’asset? Questo ragionamento vale tanto più se investire in maniera intelligente il denaro ricavato dalla vendita può dare rendimenti che l’immobile non avrebbe potuto produrre». Va insomma superata l’idea che la casa è una immobilizzazione finanziaria come le altre, e in quanto tale, ha senso mantenerla solo a certe condizioni.

«Se la casa ha perso di valore? In finanza un investimento non è considerato buono cattivo in funzione di quanto l’hai pagato,  ma buono cattivo in funzione delle sue possibilità future. E se le possibilità non ci sono, meglio vendere invece che aspettare di rientrare».

Restare al lavoro sì o no, quando conviene andare via

Capito questo, diventa fondamentale sapere se la scelta di vendere casa per andare prima in pensione è finanziariamente sostenibile. Come? Si inizia analizzando i propri flussi finanziari, dice Rossi Gaziano, e cioè: quanti soldi mi servono, e cosa ho a disposizione per arrivare all’obiettivo. «Fondamentale è effettuare una simulazione della propria pensione futura. Con i giusti calcoli si può scoprire per esempio che restare sul lavoro anche qualche anno in più non influirà più di tanto sulla pensione. Magari si è avuta una carriera molto discontinua, e si avrà diritto in ogni caso alla sola pensione minima, oppure l’impatto sarà così irrilevante che, se la disaffezione al lavoro è tale, lasciare prima e dedicarsi ad altro usando le risorse a disposizione può essere la strada più conveniente». A questo ragionamento va naturalmente affiancata la stima di quanto produrrà la vendita dell’immobile al netto di eventuali spese. 

Il conteggio: denaro necessario, costi risparmiati, e le variabili

Un conteggio a parte merita il capitolo del quanto ci occorrerà per “coprire” il periodo in cui non lavoreremo e non avremo ancora raggiunto il diritto alla pensione. «Paradossalmente, in alcuni casi l’opzione “lascio tutto prima” non è così dispendiosa come sembra. Chi oggi vive in una città molto costosa e programma di trasferirsi altrove, potrà trovarlo conveniente. Spostarsi qualche anno prima del dovuto da Milano a una piccola città di provincia significa risparmiare costi in trasporti, svaghi costosi, spesa alimentare, pagando magari un affitto accessibile, mentre il capitale smobilizzato e investito produce rendimenti che in parte andranno a compensare il mancato reddito».

«Nulla va però lasciato al caso. Come il cubo di Rubik, si prova a cambiare le caselle e si vede prima se è tutto fattibile. Le variabili ovviamente sono tante, quindi è sempre molto importante farsi consigliare da un esperto, avere chiaro quanto renderà l’immobile, come sarà messo a rendimento quel denaro, cosa aspettarsi, per sapere poi se basterà a  coprire le esigenze. Per esempio, non tutti considerano l’inflazione, che in un periodo come cinque o dieci anni può fare la differenza». La chiave per prendere una decisione non avventata è disegnare uno scenario quanto più dettagliato, basato su entrate certe, uscite, numero di anni, somme a disposizione e potenziale rendimento, al netto delle variabili e degli imprevisti. I dati che bisognerà avere a disposizione sono i seguenti:

• Data della pensione e scenario (cosa perdo se lascio prima);
• Fabbisogno di denaro negli anni in cui non si avrà il reddito da lavoro;
• Valore dell’immobile in vendita;
• Strategie di investimento del capitale, resa stimata negli anni, quota del capitale che dovrà essere intaccata per sopperire al mancato reddito, con l’eventuale obiettivo di lasciarne una parte negli anni della pensione, per integrare il vitalizio.

Dove investire il denaro per il futuro

Se i conti tornano, se il progetto è realizzabile, non resta che investire la liquidità ottenuta perché cresca nel tempo. Ma dove? «Parliamo di denaro su cui dobbiamo assolutamente fare affidamento per il nostro futuro, che non possiamo permetterci di mettere a rischio, per cui il mio consiglio è di investire in asset sicuri, come obbligazioni di determinati Stati, e non a lunghissimo termine, perché il debito a lungo termine degli Stati risente maggiormente degli aumenti dei tassi di interesse, i titoli potrebbero subire forti svalutazioni nel momento in cui si palesa la necessità di venderli. I titoli di Stato che danno maggiore sicurezza, potrebbero poi essere affiancati a strumenti come Etf che di obbligazioni di società, con scadenze predefinite a 3, 4, 5 anni. In questo modo sarà anche più facile farsi un’idea precisa del rendimento negli anni», suggerisce Rossi Gaziano.

Gli imprevisti

Ma da considerare ci sono anche gli imprevisti. Chi ha figli, per esempio come deve comportarsi? «Se l’obiettivo è la pensione anticipata, una cosa deve essere ben chiara sin dall’inizio: i figli non devono diventare un incognita. Se quando erano piccoli abbiamo deciso di accantonare del denaro per il loro futuro, o comunque abbiamo messo a budget una somma per pagare loro gli studi, dobbiamo avere il coraggio di dire basta, oppure destinare alle loro esigenze una parte del capitale, ma senza andare oltre».

«Per evitare che ogni figlio possa diventare una “mina vagante” che ci travolge, è necessario mettere un punto, decidere che li aiuteremo fino a un certo punto, e poi stop», ragiona la consulente, che avverte: «Il vero rischio imponderabile sono i genitori, perché al di là dei classici problemi di  salute che possono essere gestiti con una polizza assicurativa, esiste il rischio che diventino non più autosufficienti. Fondamentale è chiedersi se sono finanziariamente autonomi, se sarebbero in grado di sostenere le spese per l’assistenza, senza un nostro intervento. Specie se in caso di problemi noi saremmo l’unica ancora a cui aggrapparsi».