Quando conviene comprare casa come investimento?

Quasi una casa su cinque, nel 2025, è stata acquistata per investimento. La percentuale esatta è del 17,9% e arriva dall’ufficio studi di Tecnocasa. Tra le grandi città italiane è Napoli a segnare la percentuale record (37,3%), seguita da Palermo (33,6%), Bari (31,0%) e Bologna (30,1%). Il mattone resta insomma per gli italiani uno strumento privilegiato per far fruttare i risparmi: genera una rendita passiva stabile, ed è sicuramente tra i meno volatili: il valore di un immobile non oscilla da un giorno all’altro.

In un momento storico in cui le case in particolare, almeno in certe grandi città, hanno ancora prezzi da capigiro e i tassi dei mutui restano sostenuti (vedi l’ultimo rialzo Bce), conviene ancora comprare un appartamento come forma di investimento? O con cifre a cinque zeri è preferibile guardare ai mercati finanziari? «La risposta giusta è “dipende”», dice subito Anisa Harizaj, ceo e founder di Fox Investimenti, società specializzata in investimenti immobiliari. «Non perché sia una formula di comodo, ma perché immobiliare e finanza rispondono a logiche diverse, e possono essere entrambi ottimi investimenti se inseriti nel contesto giusto. Prima di decidere, ci sono diversi aspetti che meritano una riflessione approfondita».

Questione di obiettivi

Una premessa è d’obbligo, e resta valida indipendentemente dalla scelta dello strumento su cui investire: «La qualità di un investimento non può essere valutata indipendentemente dagli obiettivi di chi investe. Ho bisogno di un reddito periodico? Desidero accrescere il capitale? Voglio proteggermi dall’inflazione o conservare il patrimonio? Sono tutte esigenze diverse che richiedono soluzioni differenti. La scelta più indicata è quella coerente con il proprio progetto finanziario, e mi spiego meglio con un esempio: per un professionista vicino alla pensione, avere un appartamento che genera un affitto regolare può rappresentare una forma di integrazione del reddito facilmente comprensibile e gestibile», spiega l’immobiliarista

«Un quarantenne con un reddito sufficiente e un orizzonte temporale di vent’anni o più, d’altra parte, potrebbe essere maggiormente interessato alla crescita del capitale, e quindi valutare una maggiore esposizione agli investimenti finanziari. Non esiste una risposta universale. Quello che bisogna fare è rispondere a una serie di domande su se stessi e su cosa si desidera ottenere, poi valutare le caratteristiche dei singoli investimenti, verificando qual è il più in linea con i propri obiettivi, l’orizzonte temporale e il livello di rischio che si è disposti ad assumere». Dunque cominciamo.

Comprare casa conviene, ma in una strategia di lungo periodo

Uno dei temi da mettere sul piatto riguarda la liquidità di un investimento, che inevitabilmente si collega con l’orizzonte temporale e con gli obiettivi finanziari di chi sta decidendo di puntare sul mattone. Se non abbiamo la consapevolezza che il denaro che investiremo in una casa resterà immobilizzato per un po’ di tempo, e soprattutto non sarà facilmente liquidabile, puntare sul mattone si può rivelare una scelta non conveniente, spiega Harizaj.

«Un capitale investito in strumenti finanziari può essere trasformato in denaro in pochi giorni e, se lo si fa nel momento giusto, ci si riesce senza perdite significative di valore. Un asset meno liquido come l’immobile richiede invece più tempo. Occorrerà trovare un compratore, negoziare il prezzo, completare la vendita e attendere i tempi tecnici dell’operazione. Questo non significa che l’immobiliare sia meno conveniente, ma che semplicemente richiede un orizzonte temporale più lungo. Chi sceglie questa formula dovrebbe farlo con la consapevolezza che si tratta normalmente di una scelta da mantenere per molti anni».

Svantaggi e i vantaggi dell’investimento immobiliare 

Come abbiamo spiegato più volte in Rame, frazionare il proprio capitale per puntare su più strumenti finanziari, riduce la dipendenza da un singolo evento economico e da un unico mercato.

«Diversificando si riduce il rischio così che tutto il patrimonio dipenda dalla stessa scommessa, e gli investimenti finanziari permettono generalmente di distribuire un importo tra centinaia o migliaia di aziende sparse nel mondo. L’immobiliare no. E allora dobbiamo chiederci: “Quanto rischio di concentrazione sono disposto ad accettare?”. La risposta dipenderà anche dalla scelta dell’immobile. Mi spiego meglio. Vero è che se ho 200.000 euro, e di questi 150.000 li uso per comprare un locale, tre quarti del mio patrimonio saranno legati a una singola proprietà, e al destino di una singola area urbana. D’altra parte, l’immobiliare offre un vantaggio che molti investitori apprezzano: la possibilità di conoscere direttamente l’asset e il territorio in cui si investe. Sarà più facile sapere cosa aspettarmi. La decisione va quindi ponderata tenendo conto di questi aspetti e valutando il tipo di immobile che si intende acquistare».

Questione di “mercati”, il valore del contesto

Vediamo allora quali variabili danno valore a un investimento nel mattone. «Uno dei principi fondamentali dell’economia immobiliare è che il valore di un bene dipende soprattutto dal contesto in cui si trova», dice l’esperta. «Domanda, offerta, dinamiche demografiche, infrastrutture e sviluppo economico locale incidono spesso più delle caratteristiche dell’immobile stesso. Per questo motivo non è corretto parlare genericamente di “mercato immobiliare”, ma di tanti mercati differenti».

Harizaj suggerisce un paragone da manuale: due investitori con gli stessi 150.000 euro.

«Il primo compra un piccolo appartamento in una zona ben collegata di un capoluogo, vicino a università, uffici e fermate dei mezzi pubblici. Il secondo investe i risparmi in un immobile della stessa dimensione in una località dove la popolazione diminuisce e la domanda di affitto è debole. Formalmente hanno effettuato lo stesso investimento, ma nella pratica hanno acquistato due asset completamente diversi. Nel primo caso potrebbe esserci una domanda costante di locazione e una buona probabilità di rivalutazione nel tempo. Nel secondo, trovare un inquilino o rivendere l’immobile potrebbe risultare più complesso. La scelta va fatta guardando in prospettiva, ed evitando le aree a rischio spopolamento».

Come si calcola il rendimento netto di un investimento immobiliare

Una buona idea, quando si cerca di ipotizzare la redditività di un investimento di questo tipo, è calcolare il rendimento netto, che nel caso dell’immobile, è operazione più complessa rispetto a un Btp o a un Etf. «Se una casa data in locazione genera 10.800 euro all’anno, da questa cifra andranno sottratte tasse, eventuali spese di manutenzione, assicurazione, costi di gestione e possibili periodi di “vuoto”», avverte l’immobiliarista. Prima di bittarsi nell’avventura, meglio provare a fare delle simulazioni, ipotizzando le spese fisse generate dalla proprietà.

Per calcolare il rendimento annuale lordo in percentuale si può usare questa formula: Rendimento annuale lordo in percentuale = (Canone di Affitto Annuo /Prezzo di Acquisto della Casa) x 100. Se acquisto un appartamento a 200.000 euro e lo metto a reddito ottenendo 900 euro al mese, con un introito di 10.800 euro all’anno, la formula diventa: (10.800 / 200.000) x 100 = 5,4%.

Quel 5,4% non ancora, però, il valore da tenere in considerazione. Per passare al netto, dovrò sottrarre al canone annuo percepito le imposte e le spese fisse (per esempio IMU, cedolare secca, condominio, eventuali utenze se si usa la formula degli affitti brevi, ecc.).

La formula diventerà dunque: Canone Annuo – Spese Gestione – tasse/Spese di Acquisto x 100 = Il risultato sarà il mio Rendimento annuale netto in percentuale.

Il rendimento non è soltanto l’affitto che entra ogni mese

Non è finita, perché questo non è il solo dato tenere in considerazione.  «Ogni investimento, e a maggior ragione quello immobiliare, dovrebbe essere valutato considerando il rendimento totale generato nel tempo. Dunque, nel caso per esempio di un appartamento, il risultato economico non deriva soltanto dai canoni di locazione, ma anche dall’eventuale incremento del valore di quell’abitazione. Se dopo dieci anni quell’appartamento vale il 20% in più rispetto al prezzo di acquisto, il rendimento complessivo cambia sensibilmente», spiega l’esperta. «È lo stesso ragionamento che vale per gli investimenti finanziari. Un portafoglio ben costruito non genera valore soltanto attraverso dividendi o cedole, ma anche attraverso la crescita del capitale nel tempo. Insomma, va calcolato il rendimento complessivo atteso».