Piano Casa, il rilancio del rent to buy: come funziona davvero l’affitto con riscatto

Lo scorso 30 aprile il Consiglio dei ministri, dopo mesi di annunci e rinvii, ha approvato il Piano Casa come intervento per affrontare l’emergenza abitativa e aumentare l’offerta di alloggi accessibili. Il progetto punta, tra le altre cose, a mettere a disposizione circa 100 mila nuove abitazioni a prezzi calmierati nei prossimi dieci anni e a recuperare decine di migliaia di immobili pubblici oggi inutilizzati. Dentro questo impianto, il governo ha rilanciato anche il Rent to buy, cioè l’affitto con riscatto, come strumento per facilitare l’accesso alla proprietà, soprattutto per chi oggi non riesce ad accedere a un mutuo. Ma quanto è davvero praticabile questa strada?

Come funziona il rent to buy e perché rilanciarlo col piano casa?

Il meccanismo è semplice nella sua formulazione. Si entra in casa pagando un canone, una parte del quale viene considerata come affitto, l’altra come quota che andrà a ridurre il prezzo finale. Alla fine del periodo stabilito, si può decidere se acquistare l’immobile. È una formula che, almeno sulla carta, si rivolge a chi oggi resta escluso dal mercato: chi non ha liquidità sufficiente o non riesce ad accedere a un mutuo. Non è però una novità. Il rent to buy esiste nell’ordinamento italiano dal 2014. E proprio questo è il punto che complica la narrazione.

Il Piano Casa lo ripropone all’interno di una strategia più ampia che punta a sistematizzare la materia dell’edilizia dell’accesso alla casa e dell’emergenza abitativa, soprattutto per quella fascia di popolazione che non rientra nelle graduatorie dell’edilizia pubblica ma fatica comunque a comprare o affittare a prezzi di mercato. Il governo parla di recupero di circa 60 mila alloggi pubblici inutilizzati e della realizzazione di oltre 100 mila nuove abitazioni nei prossimi anni, anche attraverso il coinvolgimento di capitali privati.

Le critiche

Dentro questa architettura, il Rent to buy diventa uno degli strumenti pensati per colmare il divario tra domanda e offerta, in particolare per la cosiddetta “fascia grigia”. Anche il Corriere della Sera sottolinea come il piano guardi a formule flessibili di accesso alla casa, tra cui proprio l’affitto con riscatto, per accompagnare nel tempo il passaggio alla proprietà. Il problema è che questa stessa formula, già disponibile da oltre dieci anni, non si è mai diffusa davvero. E non per mancanza di teoria, ma per limiti molto concreti.

Il Consiglio Nazionale del Notariato, in un documento diffuso proprio sul Piano Casa, è esplicito: il Rent to buy “non ha avuto il successo sperato” e per funzionare richiede modifiche significative. Le criticità sono tecniche, ma portano con sé anche effetti economici molto chiari. Il contratto è strutturato come una combinazione tra affitto e preliminare di vendita, con una conseguente complessità anche sul piano fiscale. Inoltre, chi entra nell’immobile non è obbligato ad acquistarlo: una scelta che tutela l’inquilino, ma espone il venditore a incertezza. Il risultato è un meccanismo percepito come poco conveniente e poco prevedibile, soprattutto se confrontato con un mutuo tradizionale.

Un esempio concreto

Per capire quanto il rent to buy sia davvero sostenibile, basta tradurlo in numeri. Immaginiamo un appartamento da 180 mila euro. Il contratto prevede un canone mensile di 900 euro, di cui 500 euro come affitto e 400 euro come anticipo sul prezzo. Dopo cinque anni, l’inquilino avrà versato complessivamente 54 mila euro, ma solo 24 mila saranno stati accantonati come quota acquisto. A quel punto si arriva al momento decisivo. Per comprare la casa restano da pagare circa 156 mila euro. Nella maggior parte dei casi, significa comunque accendere un mutuo. Se nel frattempo il reddito non è cresciuto o le condizioni di accesso al credito non sono migliorate, il rischio è di non riuscire a completare l’acquisto. E qui emerge il punto più delicato.

Se si decide di non comprare, la quota accantonata può essere in parte o del tutto persa, a seconda di come è strutturato il contratto. In pratica, si è pagato per anni più di un affitto tradizionale, senza arrivare alla proprietà. È questo il nodo che il Piano Casa prova ad affrontare rilanciando il Rent to buy. Ma la simulazione mostra anche il limite: lo strumento può aiutare a entrare prima in casa, ma non elimina il problema principale, cioè la capacità di sostenere l’acquisto nel tempo. E senza intervenire su quel punto, il rischio è che resti una soluzione utile in alcuni casi, ma non una risposta strutturale all’emergenza abitativa.

Le proposte per renderlo più efficiente

Nonostante l’intento del Piano Casa sia quello di proporre una strategia più ampia, includendo l’intervento in un quadro che prevede edilizia convenzionata, canoni calmierati e incentivi alla costruzione, resta dunque aperta una domanda: basta rilanciare uno strumento già esistente perché diventi davvero efficace? Il Notariato propone alcune modifiche per renderlo più utilizzabile: una revisione della fiscalità, un maggiore equilibrio tra le componenti del canone e persino l’ipotesi di introdurre un obbligo di acquisto, per dare più certezza al sistema. Ma ciò che è certo, allo stato attuale, è che il Rent to buy rischia già di trovarsi in un limbo tra teoria e applicazione.