Affitti brevi 2026, cosa cambia da quest’anno?

Tra codici che cambiano e tasse che sembrano salire, gestire un affitto breve è diventato un secondo lavoro a tempo pieno. E sono tantissimi proprietari che si chiedono: “Ma alla fine, tra commissioni e tasse, mi conviene ancora?”. In questo articolo proviamo a fare un po’ di ordine sul tema degli affitti brevi nel 2026.

Sono Elena Battistini, commercialista partner di Fiscozen e mi occupo della gestione fiscale delle persone fisiche con Partita Iva.

La “Cedolare Secca”

Fino a poco tempo fa pagare le tasse sugli affitti brevi era piuttosto semplice, si applicava il 21%, la cosiddetta cedolare secca, cioè una tassa fissa che sostituisce tutte le altre imposte sul reddito. In pratica, qualunque fosse il tuo reddito, su quell’affitto pagavi sempre la stessa percentuale. Poi le cose sono cambiate.  

Vediamo quindi come funziona oggi, nel 2026, la tassazione se decidi di non usare il regime ordinario (quello a scaglioni Irpef di cui parlavamo in questo articolo):

• 21% di tasse: se affitti una sola casa.
• 26% di tasse: se affitti due case. La prima resta al 21%, ma sulla seconda la percentuale sale al 26%. Sì, perché per lo Stato, quando gli appartamenti diventano più d’uno, non stai più “arrotondando”: stai facendo un’attività vera e propria.

La buona notizia: se sei nel Regime Forfettario, cioè il regime agevolato con tassazione al 5% o al 15%, pensato per freelance e professionisti con ricavi di un massimo di 85.000 euro e hai uno o due immobili in affitto breve (in cedolare secca), questi redditi non si sommano al limite degli 85.000 euro della Partita Iva.

Cosa cambia dal 2026?

Se superi le tre case, per il Fisco diventi a tutti gli effetti un imprenditore. Tradotto: niente più cedolare secca. Da quel punto in poi devi aprire la Partita Iva. Ne hai già una, perché eserciti un’altra attività ? Niente paura, potrai aggiungere il Codice Ateco relativo agli affitti brevi, e se sei nel forfettario far rientrare i ricavi nel regime fiscale agevolato, a patto di non superare complessivamente gli 85.000 euro all’anno.

Facciamo i conti. Caso 1: una sola casa in affitto breve

• Ipotizziamo 10.000 euro lordi in un anno;
• Incasso lordo: 10.000 euro;
• Tasse (cedolare secca 21%): 2.100 euro;
• Netto che ti rimane: 7.900 euro.

Caso 2: due case in affitto breve

Ipotizziamo 10.000 euro lordi per ciascun immobile.

• CASA 1 (tassazione al 21% in cedolare secca):
• Incasso lordo: 10.000 euro;
• Tasse (21%): 2.100 euro;
• Netto: 7.900 euro.

CASA 2 (tassazione al 26% in cedolare secca):

• Incasso lordo: 10.000 euro;
• Tasse (26%): 2.600 euro;
• Netto: 7.400 euro.

Netto totale che ti rimane in tasca: 7.900 euro + 7.400 euro = 15.300 euro.

Caso 3: tre case in affitto breve

Con tre immobili scatta l’obbligo di Partita Iva. Se rientri nel Regime Forfettario, pagherai:

• imposta fissa al 5% o 15%;
• contributi Inps commercianti.

Dati di base

• Codice Ateco per la mia attività in Partita Iva: 55.20.42;
  
• Coefficiente di redditività, cioè la percentuale di reddito su cui effettIvamente calcolo le tasse: 40%.
  

Ipotizziamo che questi tre appartamenti in affitto breve generino complessIvamente 30.000 euro lordi all’anno, partendo con una nuova Partita Iva in regime forfettario al 5%.

• Incasso lordo: 30.000 euro;
• Reddito imponibile, cioè reddito su cui calcolo le tasse (40%): 12.000 euro;
• Imposta fissa (5%): 600 euro;
• Contributi Inps fissi: circa 2.700 euro;
• Totale tasse e contributi: circa 3.300 euro.

Netto totale che ti rimane in tasca: 30.000 euro – 3.300 euro = 26.700 euro.