Donazioni immobiliari, cosa cambia per chi compra casa

Lo scorso dicembre una novità importante ha cambiato il panorama delle donazioni immobiliari. Per anni l’immobile di provenienza donativa ha avuto infatti un “difetto” non tecnico, ma economico: l’incertezza giuridica. Non per la qualità del bene, bensì per la possibile azione degli eredi legittimari – coniuge, figli, e in mancanza di questi, ascendenti – che, in caso di lesione della quota legittima, potevano ottenere non solo la riduzione della donazione ma anche – in determinate condizioni – la restituzione del bene colpendo anche il terzo acquirente. Il risultato era prevedibile: compravendite rallentate, mutui più difficili, sconti di prezzo e un mercato a due velocità.

La legge Semplificazioni che “salva” gli acquirenti

Con l’azione di riduzione si intende lo strumento giuridico a cui gli eredi legittimari possono ricorrere perché venga dichiarata inefficace la donazione che ha leso la loro quota di eredità legittima, che spetta cioè loro per legge e questo, fino a ieri, anche se la donazione in questione era una donazione immobiliare, e l’immobile era stato venduto a un terzo. Con la Legge 2 dicembre 2025, n. 182 (la cosiddetta “Legge Semplificazioni”), il legislatore interviene in modo netto sulla circolazione degli immobili donati, riscrivendo – tra gli altri – gli artt. 561, 562, 563 c.c. e coordinando il sistema con le norme sulla trascrizione (artt. 2652 e 2690 c.c.). La parola-chiave, per il mercato, è una: opponibilità. O, più precisamente, non opponibilità dell’azione di riduzione verso i terzi acquirenti.

Che cosa cambia per chi compra

Il cuore della riforma sta nel nuovo assetto dell’art. 563 c.c.: la riduzione della donazione non pregiudica i diritti acquistati dai terzi ai quali il donatario abbia alienato l’immobile a titolo oneroso. Tradotto: l’acquirente “di mercato” non è più esposto alla restituzione in natura del bene.

La tutela del legittimario non scompare, ma cambia forma: tende a convertirsi in una pretesa di valore, e dunque in un diritto di credito nei confronti del donatario (e, a seconda dei casi, della massa ereditaria), anziché in una pretesa “reale” sul bene ormai circolato. È una trasformazione con impatto immediato su prezzi, tempi e bancabilità.

Perché è la riforma è “economica”

La riforma sulle donazioni immobiliari cambia lo scenario immobiliare. L’immobile donato era infatti spesso un asset “non pienamente liquido”, e non perché invendibile in assoluto, ma essenzialmente per tre ragioni:

• il rischio legale si traduceva in sconto o in richieste di garanzia (polizze, manleve, rinunce difficili da ottenere);
• le banche, specie in ottica di cartolarizzazione e gestione prudenziale del rischio, tendevano a considerare quel bene meno idoneo come garanzia reale di eventuali mutui;
• i tempi di negoziazione aumentavano e, con essi, i costi di transazione.

Chi acquista ha quindi oggi diversi vantaggi rispetto al passato, perché viene azzerato il  rischio che un legittimario, anche molti anni dopo, colpisca il bene;  aumenta inoltre la “bancabilità del bene”, e in prospettiva, l’effetto può riflettersi anche sul costo del mutuo,  che si alleggerisce di condizioni sospensive, garanzie aggiuntive o esclusioni. Infine ci si libera di rinunce e quietanze, “ripuliture” genealogiche, polizze mirate, escrow, clausole di manleva aggressive (spesso poco spendibili verso un privato), e talvolta rinunce tout court all’operazione.

Non è un “liberi tutti” (e gli acquirenti devono saperlo)

La non opponibilità non elimina ogni rischio, né rende inutile la verifica, per chi compra resta la necessità di fare le opportune verifiche. Va considerato, intanto, che  la nuova norma si applica alle donazioni che si sono perfezionate e a tutte le successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge, il 18 dicembre 2025. Per le successioni aperte prima di quella data è previsto un periodo transitorio di sei mesi, e l’azione di restituzione potrà essere esercitata fino al 18 giugno 2026. Dopo tale termine, verrà meno anche per le successioni pregresse la possibilità di agire in via reale sul bene.

La checklist operativa

In termini pratici, su immobili di provenienza donativa, oggi ha senso farsi alcune domande. Eccole:

1. La prima riguarda le date: quando è stata trascritta la donazione, prima o dopo l’entrata in vigore della legge? Quando è intervenuta la successione?
2. Ci sono poi le formalità pregiudizievoli: esistono trascrizioni di domande giudiziali/opposizioni/atti rilevanti di cui bisogna temere conto al momento dell’acquisto?
3. Tema banca: il creditore ipotecario richiede ancora presidi (spesso per policy interna, non per necessità legale)?