In Italia servono 70 stipendi per comprare casa
Dietro le vetrine scintillanti delle agenzie immobiliari e i rendering patinati dei nuovi progetti si cela una realtà ben diversa: il diritto all’abitare è sempre più precario. Tra il calo degli investimenti nell’edilizia abitativa e l’aumento dei prezzi, il mercato immobiliare sta diventando sempre più inaccessibile per milioni di famiglie, soprattutto nelle grandi città.
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Casa. Un tempo simbolo di stabilità e sicurezza, oggi è diventata un miraggio irraggiungibile per milioni di italiani. Dietro le vetrine scintillanti delle agenzie immobiliari e i rendering di nuovi progetti si nasconde una realtà ben diversa: il diritto all’abitare è sempre più fragile, con prezzi in continua crescita e un settore edilizio in frenata dopo il boom del Superbonus.
Il sogno infranto della casa di proprietà
Il mercato immobiliare italiano sta cambiando volto: sempre più persone rinunciano all’acquisto e si orientano verso l’affitto, rompendo una delle tradizionali certezze italiane sull’investimento nel mattone. Secondo uno studio di Immobiliare.it, la quota di ricerche per affitti è aumentata notevolmente rispetto al periodo pre-Covid. Il bilocale in affitto è passato da poco più di un quinto a un quarto delle ricerche totali in Italia tra il 2019 e il 2023. I motivi di questa transizione sono molteplici: i tassi dei mutui sono diventati proibitivi, passando da minimi storici a valori che sfiorano il 6% per i tassi fissi; l’inflazione ha eroso il potere d’acquisto delle famiglie; l’incertezza lavorativa, con contratti sempre più precari, rende difficile assumere impegni finanziari a lungo termine; e i requisiti per ottenere un mutuo sono diventati più stringenti, con le banche che richiedono garanzie sempre maggiori. Gli esperti del settore confermano che lo scenario economico complesso ha portato molti a riconsiderare o rimandare il progetto di acquisto, preferendo la flessibilità dell’affitto nonostante comporti generalmente un costo mensile più elevato rispetto alla rata del mutuo. La situazione è particolarmente critica nelle grandi città, autentici epicentri della crisi abitativa. I dati di mercato mostrano un fenomeno in rapida evoluzione: a Milano e Roma le ricerche relative ai bilocali in affitto sono cresciute rispettivamente di oltre dieci e cinque punti percentuali dal 2019, conquistando in entrambi i casi il primo posto nella classifica delle preferenze abitative.
Quanti stipendi costa una casa?
La disparità tra stipendi e costi delle abitazioni è un problema crescente. Secondo l’ultimo report del centro studi Scenari Immobiliari in collaborazione con Istat, un lavoratore per acquistare casa in un centro urbano in Italia deve accumulare circa 70 stipendi mensili. La ricerca evidenzia come negli ultimi cinque anni le retribuzioni siano aumentate del 6% mentre il costo medio degli immobili nei centri urbani sia cresciuto del 7,3%. Secondo le analisi dell’Associazione nazionale dei costruttori edili, il rapporto tra redditi e costi delle abitazioni ha raggiunto livelli insostenibili: le famiglie spendono in media la metà del proprio reddito per pagare la rata del mutuo, mentre il 20% meno abbiente arriva a spendere addirittura più di due terzi del reddito mensile solo per l’abitazione.
La polarizzazione del mercato immobiliare è un altro aspetto preoccupante della situazione. Da una parte vi sono città come Venezia, Milano, Roma, Firenze, Como, Trento, Napoli, Rimini, Ferrara, Bologna, Torino e Verona che si collocano ben sopra la media nazionale per costo degli immobili in rapporto agli stipendi. Dall’altro vi sono città dove questa soglia si è gradualmente abbassata. A Rieti il valore degli immobili segna meno 4,3% a fronte di un aumento delle retribuzioni pari al 16%. Attualmente un lavoratore che desideri comprare casa a Rieti deve mettere da parte soltanto circa 45 stipendi mensili (meno di quattro anni). Anche in molte città del Mezzogiorno il costo degli immobili è decresciuto negli ultimi cinque anni: Lecce (-8,3%), Messina (-7,4%), Benevento (-6,4%), Matera (-6,1%), Reggio Calabria (-5,9%) e Crotone (-5,5%). Tuttavia, questo trend è dovuto a una disponibilità di offerta causata dal crescente esodo dei residenti verso il centro-nord.
La situazione non è migliore nel resto d’Europa. I dati Eurostat aggiornati al secondo trimestre 2023 mostrano un quadro allarmante: dal 2010 al 2023 i prezzi degli immobili sono più che raddoppiati in Austria, Estonia, Lettonia, Lituania, Lussemburgo, Repubblica Ceca e Ungheria. Non va meglio in Portogallo, Svezia e Germania, dove comprare una casa costa il 75% in più rispetto al 2010. In generale, nell’Unione Europea, acquistare un’abitazione richiede oggi il 46% in più rispetto a 14 anni fa. Particolarmente drammatica è la situazione in Slovacchia, dove secondo un recente rapporto di BestBrokers.com la casa media di 100 metri quadrati costa 297 volte lo stipendio mensile medio, equivalente a circa 25 anni di guadagni.
La crisi degli investimenti nell’edilizia abitativa
Mentre la domanda di case a prezzi accessibili aumenta, l’offerta paradossalmente si contrae. A fronte dei milioni di famiglie – in Italia sarebbero ben 10 milioni con redditi fino a 24mila euro – che non riescono ad accedere al mercato immobiliare, il settore dell’edilizia abitativa sta attraversando un periodo di profonda crisi che aggrava ulteriormente il problema dell’accessibilità. Nel 2024, la costruzione di nuove case è calata del 5,2% rispetto all’anno precedente, mentre i lavori di ristrutturazione – complice il ridimensionamento dei bonus edilizi – sono letteralmente crollati del 22%. E le previsioni per il 2025 non sono incoraggianti: l’Ance prevede un ulteriore calo del 2,6% per la nuova edilizia abitativa e un drammatico -30% per gli interventi di riqualificazione. “Il ciclo espansivo post pandemia è giunto al termine”, ha commentato Federica Brancaccio, presidente dell’Ance, sottolineando come il boom edilizio legato al Superbonus 110% sia ormai solo un ricordo. La situazione appare paradossale se si considera che, mentre il settore privato soffre, la spesa pubblica per opere infrastrutturali è in netta crescita. Nel giro di un anno, la spesa per opere pubbliche degli enti territoriali è cresciuta infatti del 16,2%, raggiungendo nel 2024 quota 21,7 miliardi di euro grazie ai fondi del Pnrr.
La speculazione sul mattone
Un altro fattore cruciale che contribuisce all’emergenza abitativa è la crescente speculazione sul mercato immobiliare, particolarmente evidente nelle città turistiche e universitarie. In città come Venezia, Firenze, Napoli, Rimini ma anche Bologna e Verona, circa il 90% del patrimonio immobiliare risulta destinato ad affitti brevi e al mercato della ricettività, quasi il 10% agli studenti, lasciando quindi un’esigua disponibilità per i residenti, facendo così lievitare i costi per una casa. La situazione ha generato un vero e proprio “allarme affitti brevi”, che ha portato gli Amministratori locali a mettere in campo alcune misure particolari per arginare il fenomeno. A Venezia è stato introdotto un ticket d’ingresso per i turisti, mentre a Firenze la sindaca Sara Funaro ha disposto che coloro che ritireranno la propria casa dal mercato degli affitti brevi si vedranno rimborsata l’IMU pagata nel 2024.
